国家土地管理局、总参谋部、总后勤部关于印发《军用土地利用现状及地籍调查技术规定》(试行)的通知

上一篇: 玉树藏族自治州保护和发展生产母畜条例
下一篇: 国家税务总局关于调整部分按简易办法征收增值税的特定货物销售行为征收率的通知

政协委员如何为法治效力

申学友


　　党的十一届三中全会以来，我国社会主义法制建设取得了重大进展，在党的十五大明确提出实施依法治国的基本方略以后，法制建设工作已进入新的历史时期，法治观念逐渐深入人心。法治是一个非常大的问题，实现法治的过程是一个长期的系统工程，无论是执政党、执政机关以及普通民众，都是这一系统工程中的重要因素。作为人民政协组织及政协委员，在这一系统工程中有自己的角色和定位,作为政协委员怎样在中国共产党领导的多党合作的平台上为新时期的法治工作效力？应该去认真思考这一历史性的课题。
　　根据人民政协的性质和职能，结合政协委员的职能职责，政协委员如何为法治效力，可以从以下方面加以重视。

一、明确职责找准定位

　　如何结合人民政协的职能去理解人民政协委员对法治工作的作为？《章程》第二条规定，“中国人民政治协商会议全国委员会和地方委员会的主要职能是政治协商、民主监督、参政议政。”政治协商是对国家和地方的大政方针以及政治、经济、文化和社会生活中的重要问题在决策之前进行协商和就决策执行过程中的重要问题进行协商。对法治工作政治协商的主要内容有政府法制工作、人民法院和人民检察院工作报告、重要地方性法规、条例、单行条例的制定和修改等等。党委、政府向政协提出的协商计划和议题中应有关于法治工作足够的内容。对法治民主监督是指对国家宪法、法律和法规的实施，重大方针政策的贯彻执行，国家机关及其工作人员的执法工作，通过建议和批评进行监督。对法治参政议政是人民政协履行职能的重要形式，人民政协对国家政治、经济、文化和社会生活中的重要法治问题以及人民群众普遍关注的现实问题，开展调查研究，组织专题研讨，反映社情民意，进行协商讨论，通过调研报告、提案、建议案或其他形式，向党政机关及其有关部门对有关法治问题提出意见和建议。总的说来，履行三大职能是政协法治作为的有效形式。

二、积极建言献策，做立法的好参谋

　　依法治国，立法先行。有法可依是法治的前提，实施依法治国的基础条件就是要具备一个由各部良法支撑的科学的法律体系。国家要制定符合实际的、科学可行的法律来调整各种社会关系，建立和谐美好的社会秩序。良法的制定来自于基层，来自于社会各界，来自于人民群众。而政协委员正好是其中的精英，可以把各界之意见全面准确地带到国家立法机关，供立法者决策参考。科学立法、民主立法是制定良好法律的根本途径，充分发挥人民政协百花争鸣、广开言路这块阵地，众贤共议，集思广益，政协委员为国家立法当好参谋大有可为。

三、争当守法楷模，做普法宣传的主力军

　　法治社会的建立和维持严重依赖于人们对法律的态度。无论政府官员，还是普通百姓都必须遵守法律。清华大学吴玉章教授说：“普通群众的守法不仅是以身作责教育的结果，而且是长期文化传统熏陶的结果，这种熏陶可以使人们鄙视那种通过违反法律而获利的勾当，还可以使人们不因为少数人的违法行为而失去对法律的信任和忠诚。”政协委员由中国共产党、各民主党派、无党派人士、人民团体、各少数民族和各界代表以及港澳台和侨胞代表及特邀人士组成，具有广泛的代表性。政协委员是社会各界中的名流，多数德高望重，在各方面都有较大影响。在政治上是中国共产党的忠实朋友，拥护宪法，维护法律的权威，坚守先进的社会主义法治理念，有不少兼职委员身处各国家机关以及各行政执法部门，司法机关、律师队伍、法学专家中也有不少政协委员，他们履行双重职责，执法为民，维护社会的公平和正义。可利用政协平台，对影响民权民生的法律问题，进行视察或专门调查研究，在调查研究中通过与广大人民群众交心谈心，倾听他们对依法治国的建议和意见，帮助群众树立法治意识，让他们能够知道及时有效地拿起法律的武器维护自己的合法权益。广大政协委员身体力行，在社会各界做守法的楷模，用言行举止感化人，以实际行动宣传普及法律，可以不折不扣地成为普法的主力军。

四、发挥民主监督优势，做执法的助推手

　　韩非子曰“奉法者强则国强，奉法者弱则国弱”意思说法律的执行彻底有力，法治条件下的国家会变得强盛，反之国家的强盛则无从谈起，在法治的过程中，政协委员可利用民主监督职能优势，对重点执法部门和重点执法环节加强民主监督。依法治国的核心是依法治权，对公共权力的有效制约，是预防腐败和权力滥用的关键所在。要加强对政府依法行政的监督，要制订好视察规划，对行政执法情况定期进行视察。政协委员可以明察暗访，真实了解行政机关和司法机关是否正确行使行政执法权和司法权，是否依法行政和公正司法，并及时反馈信息，积极有效地促使被监督单位提高执法能力和水平。民主监督可多渠道、多方式，对重大法治问题可通过政协全体会议、常委会议、主席会议向党委和政府提出建议案，也可由各专门委员会提出建议或有关报告，也可以通过委员提案、委员举报、大会发言、反映法治社情民意或以其他形式提出批评和建议，组织政协委员主动参加党委政府有关部门组织的调查和检查活动，政协委员应邀担任司法机关和政府部门特约监督人员等。要健全人民政协参政议政的合理有效工作机制。党委、政府要根据年度工作要点，就有关法治专题委托政协举办或与政协联合举办议政会、研讨会、座谈会等，广泛听取意见和建议。人民政协要发挥联系广泛、智力密集的优势，选择法治工作中具有综合性、全局性、前瞻性的课题，深入调查研究，开展咨询论证，提出意见和建议。民主监督是我国监督体系中的重要力量，要注意政协的民主监督与国家权力监督、纪检监察监督、行政监督、司法监督、舆论监督等监督形式的配合与协调，提高监督的有效性。政协委员做好执法的助推手，这样既扩大了政协在法治工作中的影响力又有利于创造良好的法治环境。

五、强素质，锻造为法治效力真本领

　　人民政协委员要有可靠的政治素质。“热爱中华人民共和国、拥护中国共产党的领导、拥护社会主义事业、共同致力于中华民族伟大复兴”这是政协章程规定的人民政协的政治基础，政协委员要以高度的政治责任感、强烈的历史使命感和认真负责的态度，认真履行委员之责。敢讲真话、报实情，“知无不言、言无不尽”，积极为新时期法治工作建言献策。政协委员首先要牢记《政协章程》，掌握人民政协的职能和性质，牢记自己的权利和义务，创新工作方法。同时，政协委员要率先学法，做法律工作的内行，要树立先进的法制理念，掌握社会主义法治的正确方向，做社会主义法治的先行者，做好社会主义法治的参谋，塑造人民政协新形象！

六、积极履行职能　推进人民政协民主监督法制化

　　要使政协委员为社会主义法治更好地效力，人民政协民主监督法制化势在必行。近几年来，各级政协组织在党委政府的重视支持下，在依法治国进程中，人民政协有所作为。但从整体来看，还有很多薄弱环节。这里既有民主政治氛围问题，也有政协组织自身努力的问题，但最根本的原因则在于政协的民主监督目前还没提到实质上的法制化轨道，没有法律强制力，使得对民主监督存有不在乎、无所谓的态度，主要表现在：
　　一是漠视、敷衍民主监督。有的同志不知民主监督为何物，对民主党派和非党群众的批评意见不尊重、对政协的意见建议不采纳，有的同志甚至公开说政协的意见可听可不听。有的对民主监督采取应付态度，对政协提出的批评意见，嘴里讲接受政协监督，表示坚决整改，而在实际上搞文字游戏，敷衍了事。人大的法律监督与政协的民主监督，都是宪法和法律确定的，都是建设社会主义民主的客观要求，都是推进国家政治生活民主化必不可少的，两种监督应该是相辅相成的。二是规避民主监督。有的地方，一些政协章程和中央文件规定的应进行政协协商的重要决策，重要的公共事项，却不让政协知情，不与政协通气，甚至心存戒备。三是抵触民主监督。有的领导干部对政协组织、政协委员的善意批评心生反感，或在会上不等人把话说完就当场反驳，或长期保持成见，一直耿耿于怀。这样做，不仅大大挫伤了政协委员参政议政的热情，也影响了领导同志自身的威信和形象。
　　上述情况说明，缺乏专门法律保障的民主监督是软弱无力的。一是随意性大，约束力差，难以操作。虽然中共中央的《意见》和政协的《章程》对政协工作进行了规范，但这些文件都不具有国家意志和法律的普遍性和强制性，因而执行难度。有了专门的法律，政协才能依法实施民主监督，党政部门也才有可能依法自觉接受民主监督。二是不能有效保护委员履职的合法权利。章程规定，人民政协“依法维护其参加单位和个人按照本章程履行职责的权利。”中共中央也强调：要依法保护委员的监督权利。依法，依什么法？但目前并没有一个权威的法律条文可依。现在有的地方有些委员在实施民主监督中受到阻扰、非难，甚至被人呵斥驱逐，事后受到打击报复。委员履行职务的合法权利受到侵害，如果提起诉讼，法院没有相应法律适用，政协委员的特殊权利没有专门法律来保护。三是对于不执行或执行不力《政协章程》和中央《意见》的情形缺乏有效制约。致使不少地方的政协的同志常常自我解嘲，往往出现协商发言自娱自乐，据说有的省份出现提案办理自写自答，调研成果自我欣赏的尴尬境地。这种状况与党中央对新时期、新阶段人民政协工作的要求和政治文明的需要相距太远。解决这方面的问题，除了思想认识、工作水平优待进一步提高外，最重要的是从法制上规范，从根本上加以解决。　
政协委员：申学友




论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。