关于继续延长外商从我国取得的利息及租赁费减征所得税期限的通知(1990年)

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对商品房预售认购书法律效力的探讨

张东伟


楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

张东伟律师
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浙江省杭州市人民政府


杭州高新技术产业开发区劳动人事管理办法　

市政府令

第35号


(1992年3月3日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则



　　第一条 为了适应杭州高新技术产业开发区(以下简称开发区)的建设和发展,建立与发展高新技术产业相适应的劳动人事运行机制,制定本办法。
　　第二条 本办法适用于开发区内的高新技术企业。
　　第三条 杭州高新技术产业开发区管理委员会(以下简称管委会)在劳动人事管理方面实行指导性计划管理,鼓励和促进人才、智力的合理流动,逐步建立人才社会化服务保障体系和运行机制。
　　第四条 高新技术企业(以下简称企业)引进录用各类人员实行聘用(劳动)合同制,保障企业用人自主权和个人择业自主权。



第二章 聘用及管理



　　第五条 企业可根据生产经营的需要,自行确定机构设置和人员编制,报管委会备案。
　　企业用人计划和用工形式,由企业自主决定,管委会审核,杭州市劳动局、人事局备案。
　　第六条 企业拥有用人自主权,可按规定面向社会公开招聘。参聘人员由企业考核,择优聘用。
　　第七条 杭州市企事业单位、党政机关的专业技术人员到开发区兴办、领办、承包、租赁高新技术企业或应聘到高新技术企业工作,原所在单位应予以支持。如发生争议应协商解决,也可由本人提出辞职,办理辞职手续,应聘后工龄连续计算。
　　第八条 外地专业技术人员到开发区兴办、领办、承包、租赁高新技术企业或从事高新技术产品研究、开发、生产和经营工作,由管委会核准并出具证明,到杭州市居住地所在派出所申报临时户口,并按有关规定办理粮油、燃料供应手续。
　　第九条 下列人员经管委会审核,杭州市城市人口控制部门批准,可申报杭州市常住户口(包括按政策规定的随迁家属):
　　(一)在高新技术领域获得省科技进步二等奖(部科技进步二等奖或地、市科技进步一等奖)以上并在开发区内实施产业化取得明显效果的项目的主要完成者(前二名)。
　　(二)年产值首次达三百万元以上,年利税达七十五万元以上的企业,其外地城镇到开发区兴办、领办、承包、租赁的人员。
　　(三)符合杭州市政府有关引进人才规定条件的开发区急需和缺门的专业技术人员。
　　(四)由企业聘用的国内外的研究生(硕士生、博士生、博士后)及访问学者。
　　第十条 对外地携资一百万元人民币以上到开发区兴办高新技术企业的人员,经管委会审核批准,可申报杭州市常住户口(按投资额一百万元人民币进杭户口一名计)。
　　投资者在企业经营期内发生抽回资金等行为,应按已进杭户口数向杭州市财政部门交纳每人一万元人民币补偿金。
　　第十一条 企业需求的应届高校毕业生,由企业提出申请,管委会汇总申报,优先列入计划,重点保证。
　　第十二条 确有从事高新技术产业开发区专长的离退休专业技术人员,经管委会审核同意,可到开发区兴办、领办、承包、租赁高新技术企业,可取得报酬并继续享受已规定的离退休待遇。
　　第十三条 企业签订聘用(劳动)合同,必须符合国家有关法律、法规的规定,其内容应包括:
　　(一)生产或工作岗位任务的要求。
　　(二)试用期限,合同期限。
　　(三)劳动报酬和劳动保险,生活福利待遇。
　　(四)生产、工作条件和劳动保护。
　　(五)劳动纪律、奖惩、辞退、辞职和解聘、终止。
　　(六)违反合同应承担的责任。
　　(七)双方认为需要规定的其他事项。
　　第十四条 应聘到高新技术企业工作的人员可以保留原有身份,工龄连续计算。企业聘用的大中专毕业生、毕业研究生、经管委会报杭州市人事局办理分配手续后,可享受干部身份,工龄从单位发放工资之月起计算。
　　第十五条 应聘到高新技术企业工作的人员,建立其档案工资。遇有国家统一调整工资时,凡符合调资条件者,由所在单位考核,提出意见,经管委会按有关规定审核后存入其本人人事档案。
　　第十六条 应聘到高新技术企业工作的专业技术人员,按国家有关政策规定参加专业职务任职资格评定,企业有权自行聘任,不受指标限制。
　　任职资格评定结果存入其本人人事档案和专业技术人员考绩档案。开发区可以按规定建立相应的专业技术职务任职资格评审委员会。
　　第十七条 应聘到高新技术企业工作的调入人员的人事档案,在聘用期间可由管委会管理。
　　第十八条 企业与调入的应聘人员签订的聘用合同,由管委会鉴证。管委会对合同执行情况实施检查和监督。终止或解除合同时,企业应报管委会备案。
　　第十九条 由管委会负责管理人事档案的企业应聘人员,在终止或解除合同后,可到户粮关系所在地的人才流动机构或劳务市场登记就业,并按规定领取待业救济金,也可自行联系工作,由管委会负责办理调(转)手续,将原身份介绍到新的工作单位。



第三章 工资和奖惩



　　第二十条 在正确处理国家、集体和个人三者利益的前提下,企业职工的工资形式、奖励、津贴制度由企业自行确定。高新技术企业实行工资基金手册制度。年度工资总额由企业申报,管委会视企业经济效益审定,汇总报杭州市劳动局切块下达。
　　第二十一条 企业要体现按劳分配的原则,职工的实得平均工资水平开业初期企业一般可按照本市同行业国营企业职工实得平均工资水平的120%以内确定(特殊专业人员可不受此限制),以后随着企业经济效益、职工技术熟练程度和劳动效率的提高,逐步增加。企业因生产经营发生困难出现亏损时,应相应降低职工的实得工资水平。
　　企业需要引进的国外高科技人才,可以高薪聘用。
　　高新技术企业职工按国家有关规定达到个人收入调节税纳税标准的,照章纳税。
　　第二十二条 企业应根据国家的法律、法规以及本企业的实际情况,制订职工奖惩办法,对职工实行奖惩。
　　对有特殊贡献的专业技术人员可实行重奖。



第四章 社会保险



　　第二十三条 企业必须参加社会保险,按有关规定缴纳社会保险基金。
　　第二十四条 企业实行待业保险制度,应按规定缴纳待业保险基金。



第五章 附 则



　　第二十五条 本规定未涉及事宜,按国家劳动人事管理的有关法律、法规和规章执行。
　　第二十六条 开发区内发生的劳动争议和人才流动争议可分别向杭州市劳动争议仲裁委员会和杭州市人才流动争议仲裁委员会申请仲裁。
　　第二十七条 本办法由杭州高新技术产业开发区管理委员会负责解释。