宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
江苏省宿迁市人民政府
宿政发〔2004〕5号
市政府关于印发《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》的通知
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二ＯＯ四年一月十六日
宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在市区城市规划建设用地范围内（即东至环城东路，南至环城南路，西至通湖大道，北至运河的围合地区）国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。
第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
第二章 拆迁管理
第七条 任何单位因建设项目需要拆迁房屋的，必须向市房屋拆迁行政主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证，按规定交纳拆迁管理费。
（一）拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：
1．房屋拆迁调查申请书
2．建设项目批准文件
3．建设用地规划许可证（附用地红线图）
4．国有土地使用权批准文件
经市房屋拆迁行政主管部门核准后，方可进行拆迁调查。
（二）拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列资料：
1．拆迁申请表（附拆迁补偿明细表）
2．市房屋拆迁行政主管部门指定的办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；
3．房屋拆迁委托评估合同；
4．委托拆迁实施合同；
市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查，经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入市房屋拆迁行政主管部门指定的办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第九条 拆迁人可以委托拆迁，也可以自行拆迁。委托拆迁的，应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁行政主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。无拆迁资质单位，必须有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核，取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员，方可自行拆迁。
房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人应当及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
拆迁范围所在地街道办事处、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题和做好宣传解释工作。
第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁行政主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门、单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照、房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过一年。
第十三条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依照本办法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报市拆迁管理办公室备案，需要时，应经公证机关公证。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。
被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的免缴房屋买卖契税，超出部分应缴房屋买卖契税。
第十四条 房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决，被拆迁人是房屋拆迁行政主管部门的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁行政主管部门裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市政府责成房屋所在地的县、区人民政府及公安、城管、司法等相关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的，应当经市房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十九条 市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给《房屋拆迁上岗证》。
拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。
第二十条 房屋拆除应当具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担，施工人员应经培训并持有上岗证，并编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。需要停水、停电的，由拆迁人在拆迁公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报市房屋拆迁行政主管部门验收。
市房屋拆迁行政主管部门、拆迁实施单位应当建立健全档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规的规定办理。
拆迁中、小学校舍或者幼儿园，应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。
拆迁涉及的中、小学生可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学校学生为由收取其他费用。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十三条 拆迁人应依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的，由拆迁人申请城市管理行政执法部门强行拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予适当补偿。
经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算：未满5年的增加15%，未满4年的增加16%，未满3年的增加17%，未满2年的增加18%，未满1年的增加19%。
第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十五条 货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第二十六条 房屋产权调换是指房屋的等价交换，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
第二十八条 拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第三十条 住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内，被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
第三十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十二条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆除房屋补偿总额的2%—4%支付。
第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前市房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定的期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
第三十五条 被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足四万元的，由拆迁人一次性补足四万元。
拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。
第三十六条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，被拆迁房屋属于拆迁人所有。被拆迁人如需拆房取料，应扣减拆迁补偿费用。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束10日内必须清场完毕。
第三十七条 被拆迁人不得超过本办法规定的范围，提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
第三十八条 市政基础设施工程需要拆迁的房屋一般只作货币补偿，不作产权调换。
市政基础设施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
第四章 拆迁评估
第三十九条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是注册房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与市房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
第四十条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等。市、县人民政府每年应当根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
对产权证书和产权档案记录未标明为营业用房的，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照所在区位的营业用房补偿价的50%、60%、70%评估，其补偿价应不低于同区位的住宅房的补偿价。
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。如房屋建筑面积小于土地使用面积。超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积）补偿，每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算：一类区25%，二类区20%，三类区10%。
（四）装饰装修：装饰装修按房屋拆迁评估技术细则规定计算；
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第四十一条 评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。拆迁人初选评估机构后应在拆迁现场公告3天，征求被拆迁人的意见，被拆迁人未提出书面反对意见的视为认可。拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由市房屋拆迁行政主管部门在符合条件的机构中抽签确定，市房屋拆迁行政主管部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。对拒绝评估的，由拆迁人申请被拆迁房屋所在地政府会同公安、司法等有关部门强制评估。
第四十二条 拆迁人应当自评估结束后5日内在拆迁地点公示评估结果，并将评估结果送达被拆迁人。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本办法规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担；重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的机构承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由原评估机构承担。
评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
评估机构应按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
第四十三条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具房地产估价报告，房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字，并经估价机构盖章。
第五章 罚 则
第四十四条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿资金1%以上3%以下的罚款。
拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处补偿资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的。
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的。
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十五条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务，由房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第四十六条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以二千元以上三万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 县以上地方人民政府房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十九条 在城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，由各县人民政府参照本办法制定实施细则，并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
第五十条 本办法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日（不包括31日）前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原拆迁办法执行。2003年宿迁市人民政府公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理暂行办法》（宿政发〔2003〕16号）和《宿迁市人民政府关于修改〈宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法〉有关条款的通知》（宿政发〔2003〕38号）文同时废止。
附件：宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则
附件：
宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则
第一部分 总 则
一、本实施细则是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》、《房地产估价规范》，结合本地实际制订。
二、房地产估价遵循公开、公平、公正原则。
三、房屋拆迁评估采用的方法为市场比较法，房屋拆迁补偿价格由评估机构根据市人民政府每年公布的房地产市场价格结合影响房地产价格的各种因素评估确定。
房屋的装璜装修不列入房屋评估。
四、凡本细则未作说明的有关内容，可依据相关的法律、法规、规定、规范、标准执行。
第二部分 住宅房评估
住宅房价格评估，以市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为基础，结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风采光、楼层等因素进行调整，计算出房屋的补偿价格。
一、成新调整
市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。砖混结构的房屋每使用一年折旧1.5%，砖木结构的房屋每使用一年折旧2%，简易结构的房屋每使用一年折旧10%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
二、结构调整
房地产估价师应根据市人民政府公布的各种结构的房地产市场价格结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
三、区位调整
市人民政府公布的房地产市场价格中的区位是指该类同级区位的平均水平，房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境、交通便利程度、商业服务便利程度、医疗卫生文化教育便利程度、公共设施和物业管理等因素进行调整，调整系数参照下表：
类 别 居住环境 交通便利程度 商业服务便利程度 医疗卫生文化教育便利程度 公共设施和物业管理
系数 ±2% ±2% ±2% ±2% ±2%
四、其它因素调整
（一）朝向：南北走向的房屋一般应进行调减，调减系数在2%以内。
（二）通风采光：评估人员应考察被拆迁房屋的通风采光情况，进行比较调整，幅度为±2%。
（三）楼层：评估人员根据被拆迁房屋所处楼层，参照市场楼层差价进行调整。
第三部分 沿街营业用房评估
沿街营业用房评估，以市人民政府每年公布的各等级、各区位房地产市场价格为基础，根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构等因素进行调整。
用途
（一）房产证或规划证上载明为营业用房且实际作为营业用房使用的，按本细则公布的房地产市场价格进行评估。
（二）房产证或规划证上未载明为营业用房但房屋实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照本细则公布的房地产市场价格50%、60%、70%进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋市场价格。
二、沿街状况
由营业用房一层沿街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
（一）小于0.6，调节系数0.85；
（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，调节系数0.9；
（三）大于0.8（0.8），小于1，调节系数0.95；
（四）大于1（含1），小于1.2，不作调节；
（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，调节系数1.05；
（六）大于1.5（含1.5），调节系数1.1；
三、楼层
沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低，应当以底楼补偿单价为基础进行比较调整，二楼补偿单价为底楼的50%，三楼及三楼以上补偿单价为底楼的40%。
四、位置
评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置，商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行调整，调整幅度在±4%。
五、结构
房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主，适当考虑结构因素，以砖混结构的房屋为标准进行合理调整。
第四部分 其它非住宅房评估
一、其它非住宅房是指非沿街的营业用房，工厂厂房，办公用房等。
二、非沿街的营业用房，已经形成市场的，按本细则规定的同类地区其它沿街营业用房价格进行评估；未形成市场的，房产证或规划证上载明为营业用房的，按照低一类区位营业用房评估。未载明为营业用房的以及三类区位的非沿街营业用房按住宅房评估方法进行评估，在评估时可以参照纳税情况进行比较调整。每平方米营业用房平均年纳税额达50元以上100元以下的，在住宅房价格基础上上调5%；100元以上200元以下的在住宅房价格基础上上调10%；200元以上300元以下的上调15%；300元以上的上调20%。
三、工厂厂房、办公用房按住宅房评估方法进行评估，参照住宅房市场价格比较标准。
第五部分 附 表
本细则附有下列技术标准，供评估人员参照执行。
表一、市区住宅房屋区位划分一览表
表二、市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场价格比较标准
表三、市区沿街营业用房拆迁补偿市场价格比较标准
表四、搬家费、临时安置补助费等补偿标准
表五、残疾人补助标准
表六、市区房屋拆迁装修、装潢及附属设施补偿标准
2012年3月14日全国人民代表大会审议通过《关于修改的决定》，此次修法中的一大亮点就是对刑事简易程序的修改。这既彰显了刑事简易程序对程序正义与程序效率的价值追求，也将大大缓解审判实务中我国刑事案件居高不下与司法诉讼资源有限之间的尖锐矛盾。但与此同时，从刑事简易程序中被告人基本诉讼权利保护的重要性来看，修改后的刑事简易程序对被告人基本诉讼权利保障仍存在不足之处。因此，刑事简易程序中被告人基本诉讼权利的保护仍有待于进一步的完善。
本文在理论层面上，通过分析刑事简易程序中被告人的三大基本诉讼权利，查找出我国刑事简易程序对三大基本诉讼权利保护的立法缺失；在实证层面，通过梳理此次刑事简易程序的修改，解构其对被告人基本诉讼权利立法缺失的完善；在建构方面，结合实证上的解构，洞察出修改后的刑事简易程序对被告人基本诉讼权利保护的不足之处，并为司法实践中的法律适用提供完善之建议。
一、刑事简易程序中被告人的基本诉讼权利及我国在立法上的缺失
理论上，刑事简易程序【1】中被告人基本诉讼权利的种类划分不一，有三分法和四分法。三分法学者认为简易程序中的基本诉讼权利包括程序选择权、辩护权、程序利用收益权；或者包括程序选择权、程序知悉权和辩护权。四分法学者多数认为包括程序选择权、程序知悉权、辩护权和程序利用收益权。根据1989年在维也纳召开的第十四届世界刑法学会代表大会上通过的刑事诉讼简易程序的决议，建议各国立法部门“对简单的案件，可以采取，也应当采取简易程序，但是应确保被告人享有获知被控内容和有罪证据的权利，享有获得法庭审判的权利，包括提供证据的权利和延聘律师为其辩护的权利。”该内容实际上规定了刑事简易程序中的基本诉讼权利有三项：程序选择权、程序知悉权和律师帮助权（即辩护权）。从各国设计简易程序而体现出的对被告人人权的最低程序保障来看，被告人所应当享有的基本诉讼权利有以下三种：
（一）程序选择权——简易程序适用的基础性权利
程序选择权指刑事诉讼的主要参加者尤其是被告人根据自己的意愿，决定选择或者同意接受何种程序审判的诉讼权利。因此，从主体上讲，应当包括两个方面：一是法院和检察院；二是被告人及其辩护人；从内容上讲，应当包括两个方面：一是程序启动权；二是程序变更权。前者是指诉讼程序在启动的时候，被告人应有选择适用简易程序的权利，后者是指在简易程序进行中或是在庭审结束之前，被告人如果后悔自己的选择，那么他就有权要求案件转为普通程序审理。
程序选择权是简易程序中被告人最基础的权利。它强调当事人在诉讼活动中的主观积极性，鼓励当事人选择对自己最有利的程序，以维护自己的诉讼利益。这是正当程序原则最基础的内容和要求，也是满足程序正义的最重要的条件。尽管从现行刑事诉讼法到司法解释，我国简易程序制度正在不断完善被告人的权利保障体系，但是在被告人的程序选择权方面却并未有任何规定。
在程序启动权方面，根据现行刑事诉讼法第一百七十四条规定，检察院有建议或同意法院适用简易程序的权力。最高人民法院《关于执行若干问题的解释》（以下简称《刑诉解释》）第二百一十七条规定：“基层人民法院受理的公诉案件，人民检察院在起诉时书面建议适用简易程序的，应当随案移送全案卷宗和证据材料。人民法院经审查可以建议适用简易程序；认为依法不应当适用简易程序的，应当书面通知人民检察院……”第二百一十八条；“对于公诉案件，人民检察院移送起诉时没有建议适用简易程序，人民法院经审查认为符合刑事诉讼法第一百七十四条第（一）项规定，拟适用简易程序审理的，应当书面征求人民检察院的意见。人民检察院同意并移送全案卷宗和证据材料后，应当适用简易程序。”从这些立法规定中，我们不难看出，公诉案件适用简易程序审理的启动是由法院和检察院来实现的，其中法院作为程序主持者和诉讼裁判者对简易程序拥有绝对的启动权，作为程序参与者的检察院具有对简易程序的建议或同意权，因而拥有一定的启动权。然而，作为辩方的被告人及其辩护人完全没有简易程序启动权，因为没有任何条款提到他们有申请、同意或者拒绝适用简易程序的权利。 检察院建议适用简易程序且法院同意的案件数占大约55%，法院提出适用简易程序且检察院同意的案件占大约45%，即法、检不论谁先提出适用简易程序，另一方都会同意的。没有一例是被告人及其辩护人提出适用简易程序且法院检察院同意的。在程序变更权方面，现行刑事诉讼法第一百七十九条规定，人民法院在审理过程中，发现不宜适用简易程序的，应当按照普通程序的有关规定重新审理。据此，法院是程序变更权的唯一主体。简易程序的“简化”特点决定了其对被告人具有极强的危险性，如若启动简易程序后，被告人不享有基于自己意愿变更程序的权利，那么刑事诉讼法赋予简易程序保障人权的使命就只是一句空洞的口号。
（二）程序知悉权——简易程序适用的保障性权利
程序知悉权是指法院选择适用简易程序审理案件之后，被告人享有的知悉被指控的犯罪事实以及关于简易程序的其他事项的权利。这是适用简易程序的一种不可缺少的保障性权利。
被告人的知悉权包括两个方面的内容：一是知悉被指控犯罪事实。二是知悉关于简易程序的其他事项。前者主要包括知悉控方起诉时的罪名和移送起诉认定的事实及证据；后者的内容是个口袋性规定，笔者认为主要包括知悉有关简易程序的相关法律规定、知悉适用简易程序的法律后果（包括消极的法律后果和积极的法律后果）。结合知悉权的内容，下文将分析我国在程序知悉权方面规定的不足。
首先，在知悉被指控的犯罪事实方面。根据现行刑事诉讼法第一百五十一条的规定：“人民法院决定开庭审判后，应当确定合议庭的组成人员，将人民检察院的起诉书副本至迟在开庭十日以前送达被告人及其辩护人。”这样，被告人可以通过起诉书了解指控的犯罪事实、被指控的罪名和证据目录，到这里，似乎可以说被告人也就知悉了被指控的罪名和所依据的证据。但是，仔细分析会发现这样的规定很可能会流于形式。《刑诉解释》第一百七十六条第（二）项，“起诉指控的事实清楚，证据确实、充分，指控的罪名与人民法院审理认定的罪名不一致的，应当作出有罪判决。”可见，只有法院拥有罪名的确定权，这无异于在实际上剥夺了被告人的罪名知悉权，因为一旦法院认定的罪名与被告人通过检察院起诉书知悉的罪名不一致的话，被告人之前知悉罪名权就会流于形式，没有丝毫意义。而在证据知悉权方面也存在同样的问题。尽管辩护人可以依据法律规定申请法院调取证据，但是申请的决定权在法院。即使法院同意了申请，检察院一旦拒绝法院查阅，法院也无能为力，因为法律没有规定检察院必须同意法院调取证据。
其次，在知悉关于简易程序其他事项方面。2003年出台《关于适用简易程序审理公诉案件的若干意见》（以下简称《若干意见》）的第七条规定，宣布开庭后独任审判员应当告知被告人有关法律规定及可能导致的法律后果。在这里，被告人的知悉权是在宣布开庭后法院才主动告知的，而此时已经决定适用简易程序了。被告人的知悉权处于如此被动的地位，我们很难说已经保障了被告人的诉讼权利。在审判实践中，一旦法院决定适用简易程序就更是免去了告知义务，被告人完全被动接受审判。尤其是在被告人没有辩护人的情况下，被告人无法知道适用简易程序会给自己的命运带来什么影响。
（三）辩护权——简易程序适用的核心权利
辩护权是整个刑事诉讼中被告人的核心权利，当然在简易程序中也是被告人诉讼权利中的核心权利。“当事者仅仅参加了诉讼还不够，还要求他的诉讼活动具有充分的实质性内容。诉讼在制度上以两方当事者的对抗性作为基本结构，双方以对等的力量展开积极的攻击防御才构成程序的实质性内容。”【2】即被告人的诉讼参与不仅是形式上的参与，更重要的是实质上的参与。被告人辩护权的行使则是其实质参与诉讼的最重要表现。简易程序相对于普通程序而言，最大的特点就是审判程序的简略化。这个特点犹如一把双刃剑，它在产生节约司法资源、提高审判效率的积极意义的同时，也必然要使被告人的一些权利无法行使或者无法充分行使，被告人权利受到侵害的可能性就会增加。特别是在被告人没有辩护人的情况下，在与公诉人进行对抗的过程中，就会给被告人自身防御的机会和防御的能力带来不利的影响，有时候甚至是决定性的影响。如果有律师的参与，则他在简易程序中的选择就会更加的明智和主动，从而更好的维护自己诉讼权利。
我国刑事诉讼法关于简易程序的规定，不但没有对被告人如何行使辩护权作出特别规定，而且实际上完全剥夺了被告人的辩护权。现行刑事诉讼法第三十四条第一款规定：“公诉人出庭公诉的案件，被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的，人民法院可以指定承担法律援助义务的律师为其提供辩护。”由于简易程序所在的章节中没有被告人辩护权的特殊规定，所以该款适用于普通程序的规定也同样的适用于简易程序。该款有两个重要的提示点：1、公诉人出庭支持公诉；2、法院可以指定辩护。根据刑事诉讼法第一百七十五条规定，适用简易程序审理的公诉案件，检察院可以不派员出庭。那么，在公诉人不出庭的情况下，在简易程序中的被告人的辩护权可能完全得不到保障。因为在这种情形下，即使被告人因经济困难而无力请律师，法院也没有为其强制指定辩护的义务。即使被告人请辩护人为其辩护，如果辩护人在某些事实和法律问题要与控方对质，连辩论的对手都没有，辩护人如何充分行使辩护权，其辩论也不会产生实质上的意义。
简易程序中有律师辩护的被告人占所有简易程序审理案件的比例仅有10%左右，其中指定辩护的比例大约是33%。这样的比例说明实务中被告人辩护权缺位的比例是相当大的，被告人辩护权未得到充分保障。
二、刑事简易程序的修改对被告人基本诉讼权利保护的完善
“没有成熟的普通程序就不会有科学的简易程序”，但与此相应，没有科学的简易程序也就不会有真正成熟普通程序的大量实践，因为不利用简易程序对案件进行分流，那么面临沉重工作负担，司法机关操作的普通程序也就会自然变形。因此，简易程序的修改对整个刑事诉讼法的实施发挥重要作用，也必然对被告人在刑事诉讼中的基本权利的保护有重大意义。
（一）扩大简易程序适用范围，尊重和保障被告人的诉讼权利
在审判实务中，简易程序适用范围过窄导致通过简易程序审结的刑事案件数量很少，这远远低于当初设置简易程序的理论估测，而且通过简易程序审理的案件类型也相对集中。以驻马店全市法院2007年-2011年适用刑事简易程序审理的案件类型分析为例，统计数据显示出适用简易程序的案件数量大约在30%左右，且大多集中在盗窃、抢劫、故意伤害（轻伤）、交通肇事与妨害社会管理秩序等几类犯罪，这样便使得审判资源未得到合理配置，简易程序繁简分流的功能未得以彰显。为了使简易程序充分发挥其应有的诉讼价值，新刑事诉讼法扩大了简易程序的适用范围。
新刑事诉讼法第二百零八条对简易程序的适用范围做了较大的修改，规定：“基层人民法院管辖的案件，符合下列条件的，可以适用简易程序审判：（一）案件事实清楚、证据充分；（二）被告人承认自己所犯罪行，对指控的犯罪事实没有异议；（三）被告人对适用简易程序没有异议的。”根据新刑事诉讼法第十九条和第二十条关于法院级别管辖的规定，除危害国家安全、恐怖活动案件和可能判处无期徒刑、死刑的案件以及全省（自治区、直辖市）性和全国性的重大刑事案件之外，基层人民法院管辖所有的第一审的普通刑事案件。据此，简易程序的适用范围已经扩大至基层人民法院管辖的除了危害国家安全、恐怖活动案件和可能判处无期徒刑、死刑的案件以及全省（自治区、直辖市）性和全国性的重大刑事案件以外的所有一审刑事案件（当然还要满足其他条件）。扩大简易程序适用范围不仅缓解“人多案少”的矛盾，而且能降低被告人选择适用简易程序的案件类型、刑罚轻重等的门槛，体现对被告人权利的尊重和维护。
新刑事诉讼法在扩大简易程序适用范围之外，对在该范围内但是具有特殊情形的案件进行限制适用。新刑事诉讼法第二百零九条规定了四种不适用简易程序的情形：“（一）被告人是盲、聋、哑人，或者是尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人的；（二）有重大社会影响的；（三）共同犯罪案件中部分被告人不认罪或者对适用简易程序有异议的；（四）其他不宜适用简易程序审理的。”第（一）项是针对生理上有缺陷的被告人权利的维护。第（二）项是基于有重大社会影响的案件一般比较复杂或者有其他等因素，需要更加严格规范的审理，不宜适用简易程序。第（三）项中的共同犯罪案件实行“一人实行、整体负责”的刑罚原则，如果有部分被告人不认罪或者不同意适用简易程序，很可能对其他共犯人的定罪量刑带来影响。第（四）项是一个兜底条款，笔者认为包括例如附带民事诉讼案件、被告人没有委托辩护人的案件等。
（二）明确赋予被告人程序启动权，完善被告人的诉讼权利
被告人的程序选择权是适用简易程序的基础性权利，如果被告人连基于自我意志选择程序从而维护自身利益的诉讼主体权利都没有的话，简易程序的其他规定也就成了无本之源。认识到现行刑事诉讼法的立法缺陷，此次刑事诉讼法修改明确赋予被告人的程序启动权。
